Mecánica de capitalización de hipotecas canadienses
En Estados Unidos y muchos otros países, los intereses hipotecarios se componen en un ciclo mensual. Sin embargo, la Ley Bancaria federal de Canadá exige que las hipotecas residenciales a tasa fija se capitalicen semestralmente (dos veces al año), no por adelantado.
Para calcular el pago mensual canadiense correcto, los bancos determinan una tasa mensual efectiva (rm) derivada de la tasa anual nominal (ra):
Effective Monthly Rate: rm = (1 + ra ÷ 2)(2 ÷ 12) − 1 = (1 + ra ÷ 2)(1 ÷ 6) − 1
Monthly Amortization Formula: M = L × [ rm × (1 + rm)n ] ÷ [ (1 + rm)n − 1 ]
Dónde:
- L: Monto total del préstamo financiado (principal neto + prima de seguro CMHC)
- rm: tasa de interés mensual efectiva canadiense
- n: Número total de pagos mensuales durante el período de amortización (por ejemplo, 300 meses durante 25 años)
Detalles de compra: Precio: $650,000 | Down Payment: 10% ($65,000) | Principal neto: $585,000 | Tasa: 4,89% | Amortización: 25 Años
• Prima del seguro CMHC (3,10%): $585,000 × 3.10% = $18.135
• Préstamo total financiado (L): $585,000 + $18,135 = $603,135
• Tarifa mensual efectiva: (1 + 0,0489 ÷ 2)(1/6) − 1 ≈ 0,0040333 (0,4033% mensual)
• Pago mensual: $3514,88 por mes
• Opción quincenal acelerada: $3,514.88 ÷ 2 = $1.757,44 cada 2 semanas (ahorra ~3,5 años de pagos)
Reglas y niveles del seguro de incumplimiento hipotecario de CMHC
En Canadá, si su pago inicial es inferior al 20 % del precio de compra de la vivienda, las regulaciones federales clasifican el préstamo como una hipoteca de alto índice. Las hipotecas de alto índice requieren legalmente un seguro de incumplimiento hipotecario respaldado por CMHC, Sagen o Canada Guaranty:
| Down Payment % | Tarifa premium de CMHC | Tipo de hipoteca | Amortización máxima permitida |
|---|---|---|---|
| 5,00% a 9,99% | 4,00% del préstamo | Ratio alto (asegurado) | 25 años |
| 10,00% a 14,99% | 3,10% del préstamo | Ratio alto (asegurado) | 25 años |
| 15,00% a 19,99% | 2,80% del préstamo | Ratio alto (asegurado) | 25 años |
| 20,00 % o más | 0,00% (Ninguno) | Convencional (sin seguro) | Hasta 30 años |
Preguntas frecuentes
¿Qué es la prueba de estrés hipotecario canadiense (Directriz OSFI B-20)?
La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) exige que todos los solicitantes de hipotecas residenciales canadienses demuestren que pueden pagar su deuda a una tasa de interés calificada. La tasa de calificación es la mayor entre: la tasa de su contrato negociado + 2,00% o el piso de referencia del Banco de Canadá del 5,25%. Incluso si su prestamista le ofrece un 4,89%, debe calificar financieramente con un 6,89%.
¿El seguro CMHC está sujeto al impuesto provincial sobre las ventas?
Si bien la prima del seguro CMHC en sí se agrega al saldo de su hipoteca y se financia mediante la amortización del préstamo, el impuesto provincial sobre las ventas (PST) sobre la prima del seguro (en Ontario, 8%, Quebec, 9% y Saskatchewan, 6%) no se puede agregar a la hipoteca. Debe pagarse por adelantado al momento del cierre como parte de los costos legales de cierre.
¿Cuáles son la amortización de las hipotecas canadienses y la duración de los plazos?
El período de amortización es la vida útil total del préstamo necesaria para liquidar el saldo en su totalidad (normalmente 25 años). La duración del plazo es la duración de su acuerdo contractual con el prestamista (normalmente 3 o 5 años fijos o variables). Al final de cada plazo, usted renueva su saldo restante a las tasas de interés vigentes hasta que se complete la amortización completa.