Mecânica de composição de hipotecas canadense
Nos Estados Unidos e em muitos outros países, os juros das hipotecas são compostos num ciclo mensal. No entanto, a Lei Bancária federal do Canadá determina que as hipotecas residenciais de taxa fixa sejam compostas semestralmente (duas vezes por ano), e não antecipadamente.
Para calcular o pagamento mensal canadense correto, os bancos determinam uma taxa mensal efetiva (rm) derivada da taxa anual nominal (ra):
Effective Monthly Rate: rm = (1 + ra ÷ 2)(2 ÷ 12) − 1 = (1 + ra ÷ 2)(1 ÷ 6) − 1
Monthly Amortization Formula: M = L × [ rm × (1 + rm)n ] ÷ [ (1 + rm)n − 1 ]
Onde:
- L: Valor total do empréstimo financiado (principal líquido + prêmio de seguro CMHC)
- rm: taxa de juros mensal efetiva canadense
- n: Número total de pagamentos mensais durante o período de amortização (por exemplo, 300 meses durante 25 anos)
Detalhes da compra: Preço: $650,000 | Down Payment: 10% ($65.000) | Principal líquido: $ 585.000 | Taxa: 4,89% | Amortização: 25 anos
• Prêmio de seguro CMHC (3,10%): $585,000 × 3.10% = $18.135
• Total do empréstimo financiado (L): $585,000 + $18.135 = $603.135
• Taxa mensal efetiva: (1 + 0,0489 ÷ 2)(1/6) − 1 &aprox. 0,0040333 (0,4033% ao mês)
• Pagamento mensal: US$ 3.514,88 por mês
• Opção quinzenal acelerada: $3,514.88 ÷ 2 = $1.757,44 a cada 2 semanas (economiza cerca de 3,5 anos de pagamentos)
Regras e níveis de seguro hipotecário padrão CMHC
No Canadá, se o seu pagamento inicial for inferior a 20% do preço de compra da casa, os regulamentos federais classificam o empréstimo como uma hipoteca de alto índice. Hipotecas de alto índice exigem legalmente seguro contra inadimplência de hipoteca apoiado por CMHC, Sagen ou Canada Guaranty:
| Down Payment % | Taxa Premium CMHC | Tipo de hipoteca | Amortização Máxima Permitida |
|---|---|---|---|
| 5,00% a 9,99% | 4,00% do empréstimo | Taxa alta (segurada) | 25 anos |
| 10,00% a 14,99% | 3,10% do empréstimo | Taxa alta (segurada) | 25 anos |
| 15,00% a 19,99% | 2,80% do empréstimo | Taxa alta (segurada) | 25 anos |
| 20,00% ou mais | 0,00% (Nenhum) | Convencional (não segurado) | Até 30 anos |
Perguntas frequentes
O que é o teste de estresse hipotecário canadense (Diretriz OSFI B-20)?
O Gabinete do Superintendente de Instituições Financeiras (OSFI) exige que todos os requerentes de hipotecas residenciais canadenses provem que podem pagar o serviço de sua dívida a uma taxa de juros qualificada. A taxa de qualificação é a mais alta entre: sua taxa de contrato negociado + 2,00% ou o piso de referência do Banco do Canadá de 5,25%. Mesmo que o seu credor lhe ofereça 4,89%, você deve se qualificar financeiramente a 6,89%.
O seguro CMHC está sujeito ao imposto provincial sobre vendas?
Embora o próprio prêmio do seguro CMHC seja adicionado ao saldo da hipoteca e financiado pela amortização do empréstimo, o imposto provincial sobre vendas (PST) sobre o prêmio do seguro (em Ontário 8%, Quebec 9% e Saskatchewan 6%) não pode ser adicionado à hipoteca. Deve ser pago antecipadamente no fechamento, como parte dos custos legais de fechamento.
O que são amortização de hipotecas canadenses versus duração dos prazos?
Período de amortização é a vida útil total do empréstimo necessária para pagar o saldo integralmente (normalmente 25 anos). Duração do prazo é a duração do seu acordo contratual com o credor (normalmente 3 ou 5 anos fixos ou variáveis). Ao final de cada prazo, você renova o saldo remanescente às taxas de juros vigentes até que toda a amortização seja concluída.