Mécanismes de composition hypothécaire au Canada
Aux États-Unis et dans de nombreux autres pays, les intérêts hypothécaires s’accumulent selon un cycle mensuel. Cependant, la Loi sur les banques fédérale du Canada exige que les prêts hypothécaires résidentiels à taux fixe soient composés semestriellement (deux fois par an) et non à l'avance.
Pour calculer le paiement mensuel canadien correct, les banques déterminent un taux mensuel effectif (rm) dérivé du taux annuel nominal (ra) :
Effective Monthly Rate: rm = (1 + ra ÷ 2)(2 ÷ 12) − 1 = (1 + ra ÷ 2)(1 ÷ 6) − 1
Monthly Amortization Formula: M = L × [ rm × (1 + rm)n ] ÷ [ (1 + rm)n − 1 ]
Où :
- L : Montant total du prêt financé (principal net + prime d'assurance SCHL)
- rm : taux d'intérêt mensuel effectif au Canada
- n : Nombre total de paiements mensuels sur la période d'amortissement (par exemple, 300 mois pendant 25 ans)
Détails de l'achat : Prix : $650,000 | Down Payment: 10% ($65 000) | Capital net : 585 000 $ | Taux : 4,89% | Amortissement : 25 ans
• Prime d'assurance SCHL (3,10 %) : $585,000 × 3.10% = $18 135
• Prêt total financé (L) : $585,000 + $18 135 = 603 135 $
• Taux mensuel effectif : (1 + 0,0489 ÷ 2)(1/6) − 1 ≈ 0,0040333 (0,4033% par mois)
• Paiement mensuel : 3 514,88 $ par mois
• Option bihebdomadaire accélérée : $3,514.88 ÷ 2 = $1 757,44 toutes les 2 semaines (économisant environ 3,5 années de paiements)
Règles et niveaux de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL
Au Canada, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat de la maison, la réglementation fédérale classe le prêt comme un hypothèque à ratio élevé. Les prêts hypothécaires à ratio élevé nécessitent légalement une assurance prêt hypothécaire soutenue par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty :
| Down Payment % | Taux de prime SCHL | Type d'hypothèque | Amortissement maximum autorisé |
|---|---|---|---|
| 5,00 % à 9,99 % | 4,00% du prêt | Ratio élevé (assuré) | 25 ans |
| 10,00 % à 14,99 % | 3,10% du prêt | Ratio élevé (assuré) | 25 ans |
| 15,00 % à 19,99 % | 2,80% du prêt | Ratio élevé (assuré) | 25 ans |
| 20,00 % ou plus | 0,00 % (Aucun) | Conventionnel (non assuré) | Jusqu'à 30 ans |
Foire aux questions
Qu’est-ce que la simulation de crise hypothécaire canadienne (ligne directrice B-20 du BSIF)?
Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exige que tous les demandeurs de prêts hypothécaires résidentiels canadiens prouvent qu'ils peuvent rembourser leur dette à un taux d'intérêt admissible. Le taux admissible est le plus élevé entre : le taux de votre contrat négocié + 2,00 %, ou le plancher de référence de la Banque du Canada de 5,25 %. Même si votre prêteur vous offre 4,89 %, vous devez vous qualifier financièrement à 6,89 %.
L'assurance de la SCHL est-elle assujettie à la taxe de vente provinciale?
Bien que la prime d'assurance de la SCHL elle-même soit ajoutée au solde de votre prêt hypothécaire et financée sur l'amortissement du prêt, la taxe de vente provinciale (TVP) sur la prime d'assurance (en Ontario 8 %, au Québec 9 % et en Saskatchewan 6 %) ne peut pas être ajoutée au prêt hypothécaire. Il doit être payé d’avance à la clôture dans le cadre de vos frais légaux de clôture.
Que sont l’amortissement des prêts hypothécaires canadiens par rapport à la durée des termes ?
La Durée d'amortissement est la durée de vie totale du prêt nécessaire pour rembourser intégralement le solde (généralement 25 ans). La Durée du terme est la durée de votre accord contractuel avec le prêteur (généralement 3 ou 5 ans fixe ou variable). À la fin de chaque terme, vous renouvelez votre solde restant aux taux d’intérêt en vigueur jusqu’à ce que la totalité de l’amortissement soit complétée.